Главная | Ипотека земли сельскохозяйственного назначения

Ипотека земли сельскохозяйственного назначения


Не могут быть предметом ипотеки участки: Особый режим обращения взыскания и реализации для земельных участков сельскохозяйственного назначения n Не может быть обращено взыскание на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции n Продажа заложенного земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения может быть осуществлена только на публичных торгах n На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о целевом назначении и разрешенном использовании; n продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляется с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие земельные участки.

Условия предоставления земельно-ипотечных кредитов n Земельно-ипотечный кредит предоставляется на срок от 3 и более лет на цели, связанные с развитием сельскохозяйственного производства, улучшением земель и осуществлением мероприятий по повышению их продуктивности, а также приобретением земельного участка n Основным обеспечением предоставляемого кредита является ипотека земельного участка сельскохозяйственного назначения. В зависимости от суммы испрашиваемого кредита в качестве дополнительного залогового обеспечения может выступать и другое ликвидное имущество заемщика n И потечный кредит под залог земельного участка предоставляется лицам, владеющими земельными участками на праве собственности n З емельный участок должен быть выделен в натуре и поставлен на кадастровый учет.

Право собственности на него должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним n В ипотеку не могут быть приняты земельные участки: Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.

Критерии соответствия земли при оформлении ипотеки

Причем залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке ст. Таким образом, залогодатель вправе использовать свой земельный участок в соответствии с его целевым назначением и извлекать от его использования прибыль. Целевое назначение кредита, выданного под залог земельного участка, устанавливается в кредитном договоре, то есть кредитор предоставляет денежные средства на определенные цели, а заемщик обеспечивает возможность осуществления кредитором контроля за целевым использования указанных средств.

Срок предоставления денежных средств в кредит является условием договора, которое подлежит согласованию сторонами при заключении договора статья ГКРФ.

В правоприменительной практике известны случаи, когда договор ипотеки не содержит информацию о сроке погашения кредита, а лишь делает отсылку на кредитный договор. Но если по договору ипотеки залогодателем является третье лицо, а не должник, то в данном случае указанная отсылка невозможна, и сам договор должен содержать конкретный срок выполнения основного обязательства.

Это подтверждает и судебная практика. Так, Федеральный Арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу АкционерногоСберегательного коммерческого банка Российской Федерации в лице Железнодорожногоотделения , г. Самара, на Постановление апелляционной инстанции от Самара, к Обществу с ограниченной ответственностью Агромясопром,г.

Удивительно, но факт! Например, понятие утрата или повреждение имущества ст.

Самара, к Открытому акционерному обществу Сызранский комбинат хлебопродуктов,г. Сызрань Самарской области, о взысканиизадолженности с обращением взыскания, признал договор залога земельного участкаот В рассматриваемом случаезалогодателем является лицо, не являющеесядолжником в основном кредитном обязательстве, что допускается в силу п. Поэтомусоблюдение всех существенных условий призаключении обеспечительных залоговых договоров между третьими лицами и банком является обязательным вне зависимости от условийкредитного обязательства или отсылок на основное обязательство.

Оценка земельного участка является существенным условием договора ипотеки земельного участка сельскохозяйственного назначения. По общему правилу оценочная стоимость предмета ипотеки любого, в том числе и земельного участка определяется для целей указания ее в договоре об ипотеке со всеми вытекающими отсюда последствиями по соглашению залогодателя с залогодержателем в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Удивительно, но факт! Общие правила, содержащиеся в Законе о бухгалтерском учете, детализируются в других нормативных правовых актах.

Ранее залоговая стоимость земельного участка не могла быть ниже его нормативной цены. Нормативная цена земельного участка исчислялась исходя из его фактической площади и ряда специальных натуральных и стоимостных показателей районирование, местоположение, рельеф, качество почвы и т. Судебная практика также указывала, что залоговая оценка заложенного земельного участка не может быть установлена в договоре ниже его нормативной цены[16].

Однако суды достаточно либерально подходили к последствиям нарушения указанной нормы. Так, в одном из дел окружной суд указал, что залоговая оценка земельного участка и помещения является оценкой, которую стороны согласовали между собой в отношении предмета ипотеки.

Несоблюдение участниками договора ипотеки требований п. Неправильное определение величины оценки может являться основанием для ее оспаривания, но не для оспаривания самого договора ипотеки[17]. Тем не менее известны дела, в которых суд приходил к выводу, что отсутствие в договоре ипотеки условия о залоговой оценке предмета залога влечет за собой незаключенность такого договора[18].

Интересным является такой вопрос: Общий подход к такой ситуации хорошо выражен в одном из кассационных постановлений: Однако другой окружной суд, ФАС СЗО, в одном из дел отменил судебный акт, в котором нижестоящий суд высказался в пользу допущения подобной комплексной залоговой оценки здания и земельного участка, правда, не выразив внятно свою позицию по этому вопросу[20].

На наш взгляд, правильным является первый подход, потому что в силу принципа неразрывной правовой судьбы здания и земельного участка под ним такой объект будет продаваться на торгах комплексно. Поэтому отсутствует необходимость установления отдельной залоговой стоимости земельного участка и отдельной залоговой стоимости здания. В случае отсутствия в договоре ипотеки условия о залоговой стоимости предмета залога, такой договор не может быть признан заключенным.

Однако при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. В настоящее время оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ[21].

При анализе условий договора об ипотеке суд установил, что в нем стороны указали три разные оценки предмета ипотеки: При этом суд установил, что стоимость заложенного здания по документам органа технической инвентаризации указана сторонами в целях реализации положения п. Данное положение предусматривало, что при определении размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий нотариусами стоимость жилого дома, квартиры, дачи, гаража и иных строений, помещений, сооружений определяется органами технической инвентаризации, а в местностях, где инвентаризация указанными органами не проведена, — органами местного самоуправления или страховыми организациями.

Какие сельхоз земли могут быть заложены в ипотеку

Оценка, которую дал предмету ипотеки независимый оценщик, привлеченный сторонами, и которую стороны указали в договоре об ипотеке, в силу ст. Суд, исследовав все обстоятельства и материалы дела, пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой установили в отношении предмета ипотеки[22].

Удивительно, но факт! Это означает, что участок в достаточной степени прибыльный и оборотоспособный.

Нам представляется, что могут быть предложены общие правила стандарты оценки земельных участков, предназначенные для залога ипотеки , включающие следующие разделы: К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана чертежа границ этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. О получении такого документа должен позаботиться залогодатель.

Основная особенность земельно-ипотечных отношений в аграрном секторе состоит в том, что в качестве основного обеспечения кредита выступают земельные участки сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования и охраны, присущим этой категории земель. Причем большая часть этих особенностей прямо связана с характером и целевым использованием земель, ограничениями по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, с процедурой обращения взыскания на заложенные по договору ипотеки земельные участки и их реализацией, которые следует учитывать при ипотечном кредитовании.

Ипотека земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения допускается только для обеспечения обязательств, возникающих непосредственно с развитием сельскохозяйственного производства, улучшением земель и осуществлением мероприятий по повышению их продуктивности проведение мелиоративных и агролесомелиоративных работ, противоэрозионных мероприятий и т.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве третье лицо. Действующее российское законодательство не содержит ограничений по субъектному составу залогового правоотношения. Залогодержатель - потенциальный собственник, однако возможность приобретения заложенного имущества залогодержателем ограничивается объемом правоспособности граждан и специальной правоспособности юридических лиц. В соответствии с ч. Включение указанного правила в Гражданский кодекс значительно расширяет сферу ипотечного кредитования, так как лица, не располагающие земельным участком сельскохозяйственного назначения, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких лиц.

Среди юридических лиц - залогодержателей по ипотечным договорам заметно выделяются кредитные учреждения. Предоставляют ипотечный кредит, как правило, банки, выступающие субъектами договорных отношений по ипотеке. Такими банками являются ипотечные банки. Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: Залогодержателем может быть только кредитор в обязательстве, обеспеченном ипотекой.

Гражданский кодекс РФ впервые ввел норму о том, что в случае, если залогодатель исполнит требование залогодержателя, вытекающее из основного обязательства, права залогодержателя по отношению к должнику переходят к залогодателю в силу закона ст. При этом действуют правила о цессии. Ранее такая норма в законодательстве отсутствовала. С момента возникновения залогового правоотношения залогодержатель и залогодатель наделяются взаимными правами и обязанностями, которые выступают в качестве правовых средств достижения обеспечительной цели, присущей ипотеке земельного участка сельскохозяйственного назначения.

В залоговом правоотношении интерес управомоченного лица - залогодержателя - состоит в том, чтобы обеспечить надлежащее исполнение должником обязательства, а в случае неисполнения - получить удовлетворение за счет стоимости предмета залога. Права и обязанности сторон залогового правоотношения направлены на выполнение указанной задачи.

Их объем различается в зависимости от вида залога и стадии развития залогового обязательства. Права и обязанности залогодержателя являются средством, с помощью которого обеспечивается выполнение залоговым обязательством присущих ему функций. Предоставляемые залогодержателю права направлены на удовлетворение его интересов, состоящих в надлежащем исполнении должником обеспеченного залогом обязательства, а в случае неисполнения - в возможности получить сумму долга за счет стоимости предмета залога.

Назначение возлагаемых на залогодержателя обязанностей - установить такие рамки должного поведения, которые исключали бы возможность нарушения интересов залогодателя. Содержание прав и обязанностей залогодателя предопределяется обеспечительной целью залогового правоотношения.

Основное назначение обязанностей, возлагаемых на залогодателя, состоит в том, чтобы, с одной стороны, обеспечить сохранность и ценность предмета залога на всем протяжении существования залога и сделать реальным возможное удовлетворение требований залогодержателя; стимулировать к надлежащему исполнению обеспеченного залогом обязательства.

При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле п. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны; - в любое время до продажи предмета залога прекратить на него обращение взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство п. Приведем пример судебной практики.

На что обратить внимание перед покупкой земельного участка

При обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке право аренды земельного участка и при его реализации к лицу, приобретшему такое право, переходят также обязанности арендатора по соответствующему договору аренды. Арендодатель предъявил к лицу, приобретшему права арендатора по договору аренды земельного участка, проданные с публичных торгов как предмет ипотеки, на который было обращено взыскание, иск о взыскании с него задолженности по арендной плате за период, предшествовавший их реализации с торгов, и за последующий период.

Удивительно, но факт! При этом нельзя забывать, что отмены существующих ограничений на обременение ипотекой земельных долей недостаточно для их вовлечения в систему ипотечного кредитования.

Соответственно, по договору об ипотеке права аренды первоначальный арендатор заложил свои права по договору аренды, а именно: Согласно пункту 3 статьи 56 Закона об ипотеке в случае обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется по правилам этого Закона с последующим оформлением уступки данного права. В результате обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации с публичных торгов, права арендатора приобрел ответчик.

Удивительно, но факт! Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве третье лицо.

Поэтому обязанности по внесению арендной платы, равно как и другие обязанности арендатора по договору аренды продолжает нести первоначальный арендатор. Арбитражный суд удовлетворил исковое требование арендодателя о взыскании арендной платы с ответчика за период с момента приобретения им прав арендатора и отказал в удовлетворении остальной части требований.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса передача арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу может осуществляться посредством передачи арендных прав в залог, а также внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды.

Как предусмотрено в пункте 5 статьи 22 Земельного кодекса, в указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог. Следовательно, поскольку сам по себе договор ипотеки арендных прав не влечет передачи этих прав залогодателем ни залогодержателю, ни другому лицу, то в период существования ипотеки все права и обязанности по договору аренды продолжает нести первоначальный арендатор, заложивший свои права.

В результате обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации указанные права приобрел ответчик. По смыслу абзаца первого пункта 2 статьи ГК РФ и пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды в порядке перенайма.

Договор об ипотеке земель сельхозназначения

Согласно абзацу первому пункта 2 статьи ГК РФ при перенайме ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор. Поэтому ответчик, приобретший права арендатора по договору аренды земельного участка, проданные с публичных торгов как предмет ипотеки, на который было обращено взыскание, приобрел эти права вместе с обязанностями арендатора аналогично тому, как это осуществляется при перенайме.

До обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества; при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности по уведомлению в письменной форме залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества о намерении предъявить свои требования к взысканию.

Потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет выполнено, то обратить взыскание на предмет залога в случаях: Залогодержателю как собственнику российским законодательством предоставлено право истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения. Данному праву корреспондирует п.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Если участок сельхозназначения передан ЮЛ или ФЛ на правах аренды, то последний может отдать эти права в залог на срок действия договора аренды.

Однако перед этим он должен спросить согласия владельца на такой шаг. Аналогичное утверждение применимо и к участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности. Но если срок аренды для них превышает 5 лет, то согласия собственника уже не требуется для предоставления прав аренды в залог. Необходимо лишь уведомить его об этом. Если земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в совместной или общей долевой собственности, то ЮЛ или ФЛ может предоставить в ипотеку лишь принадлежащую ему землю, которая выделена в натуре из земель, числящихся в данной совместной или долевой собственности ст.

Земли, не подлежащие ипотеке Ипотека для сельскохозяйственных земель не допускается: К несоблюдению обязательств относятся неуплата или неполная уплата долга, несвоевременное погашение задолженности или ее части, в зависимости от того, что предусмотрено договором ипотеки ст.

Обращение взыскания на предмет залога может быть рассмотрено как в судебном, так и во внесудебном порядке. Во внесудебном порядке требования залогодержателя удовлетворяются, если это предусмотрено: Близость расположения транспортных развязок.

Рекомендуем к прочтению! размер алиментов на четверых детей

Участок не должен располагаться на местах водоохранных, природоохранных, резервных зон. Участок должен иметь зафиксированные границы. Участок должен располагаться вдали от мест сброса бытовых отходов промышленных предприятий. Расстояние от выдавшего ипотечный кредит банка региона, где он расположен должно быть минимальным. К примеру, в условиях договора залога недвижимого имущества большинство кредитно-финансовых организаций вносят пункт с конкретным указанием предельной удаленности местонахождения участка, предоставленного в залог.

Как правило, устанавливается расстояние не более км от населенного пункта, в котором располагается банк-залогодатель. Участок должен быть поставлен на кадастровый учет. Наличие на территории земельного надела природного водоема и лесной зоны. Если вблизи земельного участка располагается подъездная дорожка, обеспечивающая открытый доступ для движения всех видов транспортных средств, то это будет считаться благополучным обстоятельством.

Земельная территория участка должна принадлежать к землям населенных пунктов с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства. Следует отметить немаловажный момент — земли сельскохозяйственного назначения лишь в единичных случаях будут рассмотрены финансово-кредитным учреждением в качестве предмета залога.

Именно поэтому ипотека на земельный участок сельскохозяйственного назначения не получила широкого распространения в отечественной финансово-кредитной системе.



Читайте также:

  • Заявление в полицию по факту кражи велосипеда
  • Правовая помощь по гражданским семейным и уголовным делам программа
  • Ходатайства адвокатов по уголовным делам
  • Как делится жилье при разводе если есть совершеннолетние дети